Gemessen wird,
bevor es verschwindet

Ein Aufmaß hält fest, welche Mengen tatsächlich ausgeführt wurden: Quadratmeter Wandfläche, laufende Meter Leitung, Stück Steckdosen. Beim Einheitspreisvertrag ist das die Grundlage der Vergütung. Bezahlt wird die ausgeführte Menge mal dem vereinbarten Preis je Einheit, nicht die Menge, die im Leistungsverzeichnis geschätzt war.

Die Mengen lassen sich auf zwei Wegen ermitteln: durch Messen vor Ort oder aus Zeichnungen, wenn die Ausführung den Plänen entspricht. Die technischen Vertragsbedingungen der VOB/C lassen beide Wege zu. Die Abrechnungsregeln gelten in beiden Fällen gleich. Wer aus Plänen rechnet, muss also dieselben Abzüge und Übermessungen beachten wie jemand mit dem Zollstock.

In der Praxis ist das Messen vor Ort der sicherere Weg. Pläne bilden Nischen, Vorsprünge und spätere Änderungen oft nicht ab. Genau dort entstehen die Differenzen, über die später gestritten wird.

Die VOB/B ist kein Gesetz. Sie gilt nur, wenn sie vereinbart wurde, und in der Fassung, die der Vertrag nennt. Die geltende Fassung der VOB/B stammt aus dem Jahr 2016. Für die Abrechnung ist § 14 VOB/B der zentrale Paragraf, und sein erster Absatz stellt die Grundregel auf.

Der Auftragnehmer muss seine Leistungen prüfbar abrechnen. Die Rechnung ist übersichtlich aufzustellen, hält die Reihenfolge der Posten ein und verwendet die Bezeichnungen aus den Vertragsunterlagen. Mengenberechnungen, Zeichnungen und andere Belege, die Art und Umfang der Leistung nachweisen, sind beizufügen. Änderungen und Ergänzungen des Vertrags sind besonders kenntlich zu machen und auf Verlangen getrennt abzurechnen.

§ 14 Abs. 1 VOB/B

Prüfbar heißt: Der Auftraggeber kann jede Menge anhand Ihrer Unterlagen nachvollziehen, ohne selbst auf die Baustelle zu fahren. Das Aufmaßblatt ist deshalb kein interner Zettel, sondern ein Teil der Rechnung. Fehlt es, fehlt der Nachweis für jede einzelne Menge.

Die Schlusszahlung wird nach Prüfung und Feststellung fällig, spätestens 30 Tage nach Zugang der Schlussrechnung. Nur bei ausdrücklicher und sachlich gerechtfertigter Vereinbarung sind höchstens 60 Tage möglich. Erhebt der Auftraggeber bis zum Fristende keine begründeten Einwendungen gegen die Prüfbarkeit, kann er sich darauf nicht mehr berufen.

§ 16 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B

Diese Frist ist der Grund, warum ein vollständiges Aufmaß bares Geld wert ist. Eine Rechnung ohne nachvollziehbare Mengen gibt dem Auftraggeber einen Grund, die Prüfbarkeit zu bestreiten. Eine Rechnung mit sauberem Aufmaß lässt ihm nur noch die inhaltliche Prüfung.

Die für die Abrechnung notwendigen Feststellungen sind dem Fortgang der Leistung entsprechend möglichst gemeinsam vorzunehmen. Die Abrechnungsbestimmungen in den technischen Vertragsbedingungen und den anderen Vertragsunterlagen sind zu beachten. Für Leistungen, die bei Weiterführung der Arbeiten nur schwer feststellbar sind, muss der Auftragnehmer rechtzeitig gemeinsame Feststellungen beantragen.

§ 14 Abs. 2 VOB/B

Zwei Wörter in diesem Absatz werden häufig überlesen. „Fortgang" heißt: Gemessen wird, während gebaut wird, und nicht erst am Ende. „Rechtzeitig" heißt: bevor eine Leistung verdeckt ist. Dämmung hinter der Beplankung, Leitungen im Schlitz, Abdichtung unter den Fliesen und Unterkonstruktionen lassen sich nach dem Verschließen nicht mehr messen. Für genau diese Leistungen liegt die Pflicht, einen gemeinsamen Termin zu beantragen, ausdrücklich bei Ihnen.

Beantragen Sie den Termin schriftlich: mit Datum, Uhrzeit, Bauabschnitt und den Positionen, um die es geht. Eine kurze E-Mail genügt, solange Sie später belegen können, dass sie angekommen ist. Ein Anruf auf der Baustelle ist im Streitfall nicht nachweisbar.

Was ein gemeinsames Aufmaß bewirkt, hat der Bundesgerichtshof früh eingegrenzt (BGH, Urteil vom 24.01.1974 – VII ZR 73/73). Beide Seiten sind an die festgestellten Mengen gebunden. Nicht festgelegt ist damit, ob und wie diese Mengen zu vergüten sind. Der Auftraggeber kann also trotz Unterschrift einwenden, eine Leistung sei schon in einer anderen Position enthalten oder vertraglich gar nicht geschuldet. Über die gemessene Fläche selbst wird dann aber nicht mehr gestritten.

Ein gemeinsames Aufmaß braucht zwei Seiten. Bleibt der Auftraggeber dem Termin fern, dürfen Sie allein messen. Wie viel dieses einseitige Aufmaß wert ist, hängt davon ab, ob sich die Mengen später noch überprüfen lassen.

Der Bundesgerichtshof hat das so entschieden (BGH, Urteil vom 22.05.2003 – VII ZR 143/02): Bleibt der Auftraggeber einem verlangten gemeinsamen Aufmaß fern und ist eine neue Messung oder Überprüfung danach nicht mehr möglich, muss er darlegen und beweisen, welche Mengen richtig sind oder dass Ihre Mengen falsch sind. Das bloße Fernbleiben allein reicht dafür nicht. Solange sich noch nachmessen lässt, darf er Ihr einseitiges Aufmaß einfach bestreiten.

1. 01 Den gemeinsamen Termin schriftlich und mit angemessenem Vorlauf beantragen, die betroffenen Positionen nennen.
2. 02 Erscheint der Auftraggeber nicht: am Termin trotzdem messen, möglichst mit einem Zeugen, und das Fernbleiben mit Uhrzeit notieren.
3. 03 Jedes Maß mit Rechenweg, Skizze und Fotos festhalten. Legen Sie auf den Fotos einen Zollstock oder ein Maßband an, damit die Größe erkennbar ist.
4. 04 Das Aufmaß noch am selben oder nächsten Tag an den Auftraggeber schicken und um Rückmeldung innerhalb einer Frist bitten.
5. 05 Erst danach verschließen oder weiterbauen. Wer vorher verschließt, macht die Überprüfung selbst unmöglich und trägt das Risiko.

Bestreitet der Auftraggeber später ein gemeinsam unterschriebenes Aufmaß, gilt die Bindung aus dem vorigen Abschnitt: Die Mengen stehen fest, rechtliche Einwände bleiben möglich. Bestreitet er ein einseitiges Aufmaß, entscheidet Ihre Dokumentation. Fotos, Skizze und der Nachweis, dass Sie ihn eingeladen haben, sind dann Ihr Beleg.

Art und Umfang der Leistung bestimmt der Vertrag. Als Bestandteil des Vertrags gelten auch die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen, die VOB/C.

§ 1 Abs. 1 VOB/B

Wer die VOB/B vereinbart, holt damit auch die VOB/C in den Vertrag. Sie besteht aus einer allgemeinen Norm, der ATV DIN 18299 für Bauarbeiten jeder Art, und aus Normen für die einzelnen Gewerke, etwa DIN 18363 für Maler- und Lackierarbeiten oder DIN 18340 für Trockenbauarbeiten. Jede dieser Normen hat einen Abschnitt 5 „Abrechnung". Die aktuelle Gesamtausgabe der VOB/C stammt vom Oktober 2023. Maßgeblich ist die Fassung, die Ihrem Vertrag zugrunde liegt.

Abschnitt 5 regelt, welche Maße gelten, wie Längen, Flächen und Stückzahlen ermittelt werden und welche Unterbrechungen man mitmisst. Der wichtigste Begriff darin ist das Übermessen. Übermessen heißt: Eine kleine Aussparung wird nicht abgezogen, sondern mitgerechnet, als wäre sie nicht da. Dahinter steht der Gedanke, dass das Arbeiten um kleine Öffnungen herum kaum weniger Aufwand macht als eine geschlossene Fläche.

Ein Beispiel aus der ATV DIN 18363 für Maler- und Lackierarbeiten: Dort werden Öffnungen und Aussparungen bis 2,5 m² Einzelgröße übermessen, größere werden abgezogen. Die Rechnung für eine Wand sieht dann so aus.

Die Grenzwerte sind nicht in allen Gewerken gleich. Jede ATV regelt Übermessen und Abzug für ihre Leistungen selbst, teils mit anderen Größen und mit eigenen Regeln für Längen, Fugen oder Leibungen. Schlagen Sie deshalb in der ATV Ihres Gewerks nach und übertragen Sie keine Regel aus einem anderen Gewerk. Enthält das Leistungsverzeichnis eigene Abrechnungsbestimmungen, sind nach § 14 Abs. 2 VOB/B auch diese zu beachten. Bei Widersprüchen geht die Leistungsbeschreibung nach der Rangfolge in § 1 Abs. 2 VOB/B den technischen Vertragsbedingungen vor.

Die Mengen im Leistungsverzeichnis sind Ansätze, keine Zusagen. Erst das Aufmaß zeigt, wie viel es wirklich war. Weicht die ausgeführte Menge deutlich ab, sieht die VOB/B eine Anpassung des Einheitspreises vor, allerdings nur auf Verlangen.

Weicht die ausgeführte Menge um nicht mehr als 10 Prozent vom Vertrag ab, gilt der vertragliche Einheitspreis. Für eine Überschreitung über 10 Prozent hinaus ist auf Verlangen ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren. Bei einer Unterschreitung um mehr als 10 Prozent ist der Einheitspreis auf Verlangen zu erhöhen, soweit kein Ausgleich über andere Positionen oder auf andere Weise entsteht.

§ 2 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 VOB/B

Ein Beispiel: Ausgeschrieben sind 200 m² Bodenbelag, verlegt werden 240 m². Bis 220 m² gilt der alte Preis. Für die übrigen 20 m² kann jede Seite einen neuen Preis verlangen. Ob der höher oder niedriger ausfällt, hängt davon ab, wie sich die Kosten für die zusätzliche Menge tatsächlich verhalten.

Die Regel betrifft Mengen, die sich ohne Zutun des Auftraggebers anders ergeben. Ordnet der Auftraggeber eine Änderung an oder verlangt er eine zusätzliche Leistung, gelten andere Absätze des § 2 VOB/B. Solche Leistungen gehören nach § 14 Abs. 1 VOB/B in der Rechnung besonders gekennzeichnet und nicht in die normale Aufmaßzeile.

Beim Privatkunden ist die VOB/B meistens nicht vereinbart. Dann gelten weder § 14 VOB/B noch die 10-Prozent-Regel noch die Abrechnungsregeln der VOB/C. Bezahlt wird nach dem, was im Vertrag steht. Haben Sie Einheitspreise vereinbart, müssen Sie die Mengen trotzdem belegen. Nur fehlt dann eine Regel, die sagt, was übermessen wird.

Schreiben Sie deshalb in Angebot oder Vertrag, nach welchen Regeln gemessen wird. Ein Satz wie „Die Abrechnung erfolgt nach Aufmaß gemäß den Abrechnungsregeln der VOB/C, Abschnitt 5 der jeweiligen ATV" schafft Klarheit, ohne dass die ganze VOB/B vereinbart werden muss. Ob eine solche Klausel gegenüber einem Verbraucher im Einzelfall wirksam ist, klärt im Zweifel ein Anwalt.

Beim Bauvertrag ist die Vergütung zu entrichten, wenn der Besteller das Werk abgenommen hat oder die Abnahme entbehrlich ist und der Unternehmer eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat. Prüffähig ist sie, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und für den Besteller nachvollziehbar ist. Sie gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang begründete Einwendungen gegen ihre Prüffähigkeit erhebt.

§ 650g Abs. 4 BGB

Auch ohne VOB brauchen Sie also eine Rechnung, die der Kunde nachvollziehen kann. Ein Aufmaßblatt mit Rechenweg ist dafür der einfachste Weg.

Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, muss er auf Verlangen an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitwirken. Bleibt er einem vereinbarten oder vom Unternehmer innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin fern, darf der Unternehmer die Feststellung allein vornehmen, außer der Besteller war unverschuldet verhindert und hat das unverzüglich mitgeteilt. Die einseitige Feststellung ist mit Datum zu versehen, zu unterschreiben und dem Besteller in Abschrift zur Verfügung zu stellen.

§ 650g Abs. 1 und 2 BGB

Diese Zustandsfeststellung betrifft Mängel, nicht Mengen. Sie folgt aber derselben Logik wie das gemeinsame Aufmaß: gemeinsam feststellen, solange es noch geht, und das Fernbleiben der anderen Seite dokumentieren.

• Bauvorhaben, Auftraggeber und Vertrag oder Leistungsverzeichnis, auf das sich das Blatt bezieht.
• Datum und die Namen aller Anwesenden, von beiden Seiten.
• Positionsnummer und Kurztext aus dem Leistungsverzeichnis, in derselben Bezeichnung wie im Vertrag.
• Ort der Messung: Geschoss, Raum, Achse oder Wandseite.
• Jedes Einzelmaß mit Rechenweg, also 4,00 m × 2,75 m und nicht nur 11 m².
• Abzüge und übermessene Öffnungen einzeln aufgeführt, mit Maß.
• Eine Skizze, auf der die Maße den Bauteilen zugeordnet sind.
• Fotos mit angelegtem Maßband, vor allem von Leistungen, die später verdeckt werden.
• Geänderte und zusätzliche Leistungen getrennt und gekennzeichnet.
• Die Unterschriften beider Seiten, bei einseitigem Aufmaß der Vermerk, dass der Auftraggeber eingeladen war und nicht erschienen ist.

Die meisten gekürzten Rechnungen scheitern nicht an falschen Maßen, sondern an Maßen, die sich nicht nachprüfen lassen. Diese Fehler kommen immer wieder vor.

Ein Aufmaß muss nicht digital sein. Es muss vollständig, nachvollziehbar und rechtzeitig sein. Ein sauber geführter Block mit Skizze erfüllt das.

Was in der Praxis schiefgeht, ist meist der Weg danach. Die Maße werden im Büro abgetippt, und aus einer 7 wird eine 1. Die Fotos liegen auf einem Handy, das Blatt in einem Ordner, und die Unterschrift fehlt, weil der Auftraggeber schon weg war. Wer bei Papier bleibt, braucht deshalb eine feste Regel: Aufmaß noch am selben Tag ins Büro, Fotos zum Blatt, Kopie an den Auftraggeber.

Eine digitale Erfassung kürzt genau diesen Weg ab. Maße, Fotos und Unterschrift entstehen an einer Stelle auf der Baustelle, und die Mengen müssen für die Rechnung nicht noch einmal abgeschrieben werden. Das ist der eigentliche Vorteil. Die Regeln aus § 14 VOB/B und der VOB/C gelten für beide Wege gleich.